[摘要] 一直以来，在福布斯排行榜上，中国上榜的企业家多是房地产行业的大佬，和国外那些“高精尖”行业富豪相比，颇有“土豪”的感觉。如今，面对惨淡的市场状况和遍地空置的房子，被当做房地产行业风向标的李嘉诚频频在内地抛售房产，房地产企业真的到了该转型的时候啦！
一直以来，在福布斯排行榜上，中国上榜的企业家多是房地产行业的大佬，和国外那些“高精尖”行业富豪相比，颇有“土豪”的感觉。如今，面对惨淡的市场状况和遍地空置的房子，被当做房地产行业风向标的李嘉诚频频在内地抛售房产，房地产企业真的到了该转型的时候啦！
去库存化是未来楼市的主旋律
8月18日，国家统计局发布7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有64个，是自2011年1月以来近43个月下降城市数量之最，创近10年环比跌幅。与此同时，各大城市库存激增，销售锐减，下行之势似无法阻挡。
渣打银行的调查与此互为印证：建筑活动在持续放缓，6城市的30家受访开发商中，表示所在城市同行的建筑活动正在放缓的开发商数量持续上升，达到24家；土地市场明显降温，30家开发商中有21家表示，未来3～6个月企业无拿地计划；住宅销售正趋恶化，即使开发商不断降价，30家受访开发商中，18家称企业所在城市同行的住宅销售已经恶化，持此观点的企业数量为自2012年初第5次调研以来的值。
这种现象背后的实质是买家的日益稀缺。有报道称，经验丰富的投资客正在寻觅新的渠道，以替代失落的房地产。他们借用李嘉诚的话“不挣最后的铜板”，以示对这个市场失去了兴趣。“早些年只要一撒网，都能挣到钱，而且还不乏大鱼，现在只剩下小鱼小虾米，再不撤，恐怕自己都被套进去。”一位炒房8年的投资客说，市场的变化令其警惕，担心在这场击鼓传花的游戏中自己成为最后的接花者。
面对当前的局面，除了华远董事长任志强和路劲董事长单伟豹外，多数房地产大佬已经对市场低头。他们认识到，傻子都能赚钱的时代已经结束，市场纵然没有崩盘危险，也必须经历一波大浪淘沙。新城发展控股高级副总裁欧阳捷甚至表示，未来5年房地产基调是“去库存”。
房地产企业转型该做什么？
论是现在还是今年几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，绽放出奇葩。房屋成交低迷时，城市逆势坚挺：上海市静安区，一套破旧的小户型二手单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京，一套靠近北京市第二实验小学的报价甚至超过30万元/平方米。北京去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。房产质量不高，房价却坚挺无比，不是这些老房子本身有什么优势，而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。对最重大的打击是，地方政府改变入学规定。
与同样稀缺的房产是养老地产，享受政府补贴的优质养老院需要排队十年以上，而其他高档养老园则以保险、保证金等方式，在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持赢亏平衡不易，而大型养老地产回收了滚滚的现金流，再过十年养老资源更加稀缺，养老地产将享受高昂的养老服务溢价。
其他稀缺资源包括体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等，房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。
房地产开发商转型，他们不仅要建房、建城，甚至提供部分政府职能，设置学校、医院、环境等，跨过这一步，房地产开发商将能立于不败之地。人可以不买房子，但不可能不需要服务。
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