[摘要] 中共中央、国务院近日发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。作为上年末中央城市工作会议的配套文件，意见提出九点三十条，明确了城市规划定位，提出了城市规划的总体目标和时间表。
中共中央、国务院近日发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。作为上年末中央城市工作会议的配套文件，意见提出九点三十条，明确了城市规划定位，提出了城市规划的总体目标和时间表，旨在进一步加强和改进城市规划建设管理工作，解决制约城市科学发展的突出矛盾和深层次问题，开创城市现代化建设新局面。其中涉及房地产相关方面，提出了“十三五”期间发展要求，并对未来房地产业发展指明更专业化、更宜居的方向。
优化城市布局，确立“时间表”
把以人为本、尊重自然、传承历史、绿色低碳等理念融入城市规划全过程，增强规划的前瞻性、严肃性和连续性，实现一张蓝图干到底。坚持协调发展理念，从区域、城乡整体协调的高度确定城市定位、谋划城市发展。加强空间开发管制，划定城市开发边界，根据资源禀赋和环境承载能力，引导调控城市规模，优化城市空间布局和形态功能，确定城市建设约束性指标。按照严控增量、盘活存量、优化结构的思路，逐步调整城市用地结构。
图：进一步加强城市规划建设管理工作时间表
中指点评
时间表确立，十三五期间成为城市规划建设工作重要发展阶段。根据意见提出的时间表，多数任务安排均将在十三五期间完成，包括完成棚改建设、提高城市交通分担率和平均路网密度、提高城市资源回收利用率、清查违法建设等。根据时间表安排，未来五年我国城市建设将进入新的发展阶段，从原来的盲目追求规模扩张转变为集约发展，到2020年，在完成托底民生的棚改工程的同时，城市将追求更和谐宜居、富有活力、各具特色。
坚持协调发展，调控城市规划和布局。未来从区域、城乡整体协调的高度确定城市定位、谋划城市发展将是城市发展的重要路径，一方面，要以一个或多个区域性中心城市为中心，联动周边中小城镇协同发展，带动区域协调发展；另一方面，也要加强空间开发管制，逐步调整城市用地结构，引导调控城市规模，优化城市空间布局和形态功能，使城市发展与资源禀赋和环境承载相适应，实现城市有序建设、适度开发、高效运行，避免环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。京津冀协同发展规划就提出要有序疏解北京非首都功能，未来类似北京的其它超大城市也或将效仿优化城市产业发展结构。
创新机制体制，确定棚改节点
大力推进棚改安居。深化城镇住房制度改革，以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求。大力推进城镇棚户区改造，稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设，切实解决群众住房困难。打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。完善土地、财政和金融政策，落实税收政策。创新棚户区改造体制机制，推动政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作模式，构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。积极推行棚户区改造货币化安置。因地制宜确定住房保障标准，健全准入退出机制。
中指点评
落实中央城市工作会议要求，2020年基本完成棚改。《意见》提出住房制度改革两大方向，以政府为主保障困难群体基本住房需求，以市场为主满足居民多层次住房需求。棚户区改造作为托底民生和我国住房制度的重要组成，也为房地产行业孕育新的发展空间。《意见》再次强调“十三五”时期棚改任务，与中央城市工作会议提出的时间表一致，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。并提出要打好棚户区改造三年攻坚战，即此前国务院确立的棚改三年行动计划，至2017年改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，农村危房1060万户。
多渠道资金支持棚改，鼓励社会资本参与。《意见》提出完善土地、财政和金融政策，落实税收政策。构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。近年来中央通过财政资金补贴、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券、拓展融资渠道等多方面出台相应政策，加大棚改资金支持力度。住建部通过创新融资体制机制，如推动政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作模式，吸引银行业金融机构加大对棚改工作的支持等，构建多元棚改实施主体，鼓励社会资本参与保障房建设，并充分发挥开发性金融对棚改支持力度。未来创新的融资体制将发挥更大潜力，引进广泛社会资金投入棚改建设。
此外，2015年末，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.82万亿元，同比增长59.5%；全年增加6761亿元，增量占同期房产开发贷款的92.7%，比上年增量占比高37.7个百分点。未来金融资源会更多向棚户区改造、保障房建设倾斜，这也或为未来几年内房地产业保增长的动能所在。
积极推进棚改货币化，有利于缓解库存压力。2015年我国棚改实际开工601万套，创造了历史新高，但货币化安置比例仅达到28%，根据住建部、国家开发银行发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，要求各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，并把目标分解到市、县，落实到具体项目。从这一标准来看，未来棚改货币化仍有较大空间，由于棚改货币化支持存量商品房与保障房源的转换，有助于盘活存量，消化库存，对于去库存也将发挥重要作用。
大力推广装配式建筑
发展新型建造方式。大力推广装配式建筑，减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造工期，提升工程质量。制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准，实现建筑部品部件工厂化生产。鼓励建筑企业装配式施工，现场装配。建设装配式建筑生产基地。加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。积极稳妥推广钢结构建筑。在具备条件的地方，倡导发展现代木结构建筑。
中指点评
定调建筑业总方向，大力推广装配式建筑，明确时间表及比例。《意见》提出要发展新型建造方式，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。三成的比例较之前《建筑产业现代化发展纲要》要求的到2020年，装配式建筑占新建建筑的比例20%以上，到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例50%以上有所下调。当前我国产业化的建筑面积占比较低，虽然近年来，国家出台大量相关政策大力推进建筑产业现代化发展，产业化的建筑所占据的份额正逐步上升，截止到2013年底，累计新开工产业化建筑面积1200万平方米，2014年新开工的产业化建筑面积达到1800万平方米，分别占2013、2014年新开工商品房面积的0.59%和1%，住建部表示2015年达到5000万平方米，其在新开工商品房中所占份额也仅为3.2%，与30%的比例差距仍较大。
装配式建筑将成趋势，相关配套产业迎来机遇。装配式建筑实现了建筑行业产业化和建筑行业生产方式转型，是建筑产业现代化发展的趋势。通过将建筑部品部件工厂化生产，装配式施工及现场装配，能够减少建筑垃圾和扬尘污染，提升工程质量，缩短建造工期，在提高了建设效率的同时，也能够应对我国即将到来的人力资源紧缺及人工成本持续提高的难题。虽然近几年装配式建筑备受政府及行业关注，部分企业也开始试水，但仍缺乏相关法律规范及行业标准，《意见》提出制定装配式建筑设计、施工和验收规范，未来相关法律规范、配套政策及标准将逐步完善。此外，装配式建筑生产基地的建设，将推动装配式建筑行业规模化发展，需求的增多、规模效应的形成，必将带动制造业等相关配套行业发展。
明确城市特色，增强城市宜居性
优化街区路网结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
健全公共服务设施，合理确定公共服务设施建设标准，配套建设中小学、幼儿园、超市、菜市场，以及社区养老、医疗卫生、文化服务等设施。顺应新型城镇化的要求，稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，稳定就业和生活的农业转移人口在住房、教育、文化、医疗卫生、计划生育和证照办理服务等方面，与城镇居民有同等权利和义务。切实保障城市安全。加强市政基础设施建设。
提高城市设计水平,通过城市设计，从整体平面和立体空间上统筹城市建筑布局，协调城市景观风貌，体现城市地域特征、民族特色和时代风貌；保护历史文化风貌，更好地延续历史文脉，展现城市风貌。恢复城市自然生态，让城市更自然、更生态、更有特色。
中指点评
加强户籍改革制度，稳定农业转移人口生活和就业。《意见》提出将顺应新型城镇化的要求，稳步推进城镇基本公共服务常住人口覆盖，农业转移人口与城镇居民有同等权利和义务，同样享受在住房、教育、文化、医疗卫生、计划生育和证照办理服务等方面的的公共服务。《意见》与年前中央经济工作会议、中央城市工作会议等任务相呼应，将进一步加快提高户籍人口城镇化率，推进农民工市民化，进而扩大有效需求。对于库存较高的三四线城市将加快引领新市民阶层进入房屋消费市场，利好长期库存去化。
健全公共服务建设，合理规划城市基础设施。《意见》提出要健全公共服务建设，强化绿地服务居民日常活动的功能，加强社区服务场所和基础设施建设，有效帮助城市提高品质居住及生活环境。本次《意见》立足于建设生态型宜居城市，要求加快建设功能完备、运行高效的社会公共服务体系，强化服务职能，创新城市治理方式。同时，《意见》强调新建住宅要推广街区制，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题。街区制有利于土地的集约化使用，将城市有限的道路资源全部利用起来，同样有利于营造更有活力的社区氛围。未来房地产开发商将逐步将社区规划重点放在开放性设计和因地制宜的提供便捷的城市配套服务。将服务与配套作为新的发展方略，带动房地产业进入一个以服务于配套为核心的“新时代”。
营造城市宜居环境，塑造城市特色风貌。意见要求贯彻“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，着力转变城市发展方式，着力塑造城市特色风貌，着力提升城市环境质量，着力创新城市管理服务，走出一条中国特色城市发展道路。未来创新城市建设、突出城市特色将成为城市发展的主要方向。《意见》着重提出推行海绵城市建设，提升城市的宜居程度和运行效率，同时指出，要结合城市历史文化风貌，提高城市设计水平，避免城市建筑贪大、媚洋、求怪和特色、文化传承缺失，突出建筑的使用功能，强调了城市发展要注重当地的文化特色，协调城市景观风貌，突出城市地域和民族特色。未来，各城市也将逐步形成不同的功能并做出定位，相关特色产业进一步支持，吸引人口，带来房地产业的特色发展。各地开发商应当结合城市格局，在注重宜居的生态建设的同时，创新研发出不同的特色产品。
城市是经济社会发展和人民生产生活的重要载体，新型城镇化发展是我国经济发展的重要动力。根据2020年常住人口城镇化率60%的目标，城市规划建设将影响7.7-8.5亿人生产生活。根据意见要求，未来城市发展将更注重优化结构、节约集约，防止“大城市病”蔓延加重。而与城市发展息息相关的房地产业，也将进入新的发展阶段，并带来新的发展机遇。
新型城镇化发展带来新动力。顺应新型城镇化的要求，未来城镇化发展注重实现农业转移人口市民化，保障新市民权利。随着户籍改革推进，农业转移人口落户城镇进程或将加快，也同步带来房地产刚需。特别是对于库存较高的三四线城市，将为当地去库存带来了良好的机会。当前中央已通过降低信贷、下调契税营业税等，刺激新市民阶层的首次置业需求，特别是推动购买力有限、价格敏感度高的农民工群体加快入市，以期去化三四线城市库存，稳定房地产市场。
对房企要求更高、推动行业转型。意见将城市发展持续性和宜居性作为未来发展的重点，这对于企业产品设计和建设均提出更高的要求，不能再与以往求“大洋怪“，而是要更经济、更绿色，更适应当地特色和符合传统文化发展，同时产品配套也将更注重开放和便捷，这将为企业运营带来新的要求和新的发展契机，或将推动更多的房企由传统的城市开发商向运营商、服务商转变。同时装配式建筑模式的发展也要求建筑产业适时转型，房地产开发企业在建设过程中将更产业化，也对企业管理提出了更高的要求。
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